買二手房不通過仲介 瞭解流程清楚風險

買二手房，很多朋友都是通過仲介去完成交易，但是，仲介並非二手房交易中的必須，如果買二手房不通過仲介，還可以省下一筆仲介費。不過，作為一般的市民，對二手房過戶的流程未必熟悉，由引也會帶來不少的麻煩，甚至會深陷交易陷阱。

仲介收取仲介費，當然會提供相應的服務，特別是過戶方面的服務。不過，作為交易雙方，如果清楚流程，自己辦理也不是一件難事。

一、具體操作流程

（1）首先，要看房屋所在地是否有限購政策。如有，買方應先根據當地的購房政策確認一下是否有購房資格。否則簽約後才發現自己沒有購房資格，買方須承擔買賣合同不能履行的違約責任。

（2）貸款買房（無需貸款，可省略）

第一種情況，純商業貸款及組合貸款。買方到銀行貸款受理部門確定貸款額度。

第二種情況，純公積金貸款，買方到住房置業擔保有限公司駐各區的營業部（須到房屋所在區的營業部），確定貸款額度。

（3）到房屋所在地的區房地產交易中心購買“房屋買賣合同”，要貸款的買6本一套的，不貸款的買5本一套的。

（4）買賣雙方填寫一式六份房屋買賣合同，未盡事宜寫入“補充條款”欄。

（5）買方帶好經雙方簽字並蓋章的買賣合同和身份證、戶口名簿等相關證件到房產交易中心查詢一下買方是否有購房資格。

（6）購房資格審核通過後，買方支付首付款，買賣雙方攜帶相關資料到房地產交易中心核定各自的稅負情況；

（7）買方帶好經雙方簽字並蓋章的合同，帶上其他證件材料等，去銀行申請貸款。

（8）買賣雙方攜合同以及其他一應證件材料，一同去交易中心辦理過戶手續。

（9）去財政局指定的金融機構開具購房款發票。

（10）憑收件單去交易中心領取新的房地產權證。

（11）銀行和買方憑藉新的房產證去辦理抵押權他項權利登記證書。

（12）他項權證辦好後，銀行向賣家發放貸款。

二、交易風險

1、交易主體的風險。具體說就是出賣人並非房屋所有權人，未獲得房屋所有權人的有效授權自行賣房。比如說，夫妻雙方的一方瞞著對方出售房屋；不通知房屋產權共有人就私自賣房；職工不告知單位便出售單位擁有部分產權的房屋等，這些情況都需要仔細辨別。

2、交易房屋的風險。這包括多種情況：用於交易的房屋為違章建築或已被列入拆遷範圍；房屋權屬有爭議；侵害承租人優先購買權益的；房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權屬轉讓的；用於交易的房屋存在品質瑕疵。

3、交易手續的風險。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用並不足以產生房屋所有權變動的法律效果。按規定，買賣雙方要繳納相關稅費，辦理產權過戶手續，房地局才會核發過戶後的產權證。

4、交易合同的風險。如果雙方對權利義務約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那麼其中一方的權益就容易受到損害。

5、貸款風險。二手房交易中，銀行多隻與有合作關係的仲介機構進行貸款。

不通過仲介進行二手房交易，必須要清楚交易過程中有可能出現的風險，並做好規避的措施。同時，瞭解清楚交易流程，以提高效率。