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二手房產交易流程及風險提示 買房之前要瞭解清楚

購買二手房的人並不會比一手房少,二手房是老舊了一些,但大家也知道它交通便利、生活配套設施成熟等,價格相對來說也比較實惠,具有無可比擬的優點。由此小編為你介紹了二手房產交易流程及風險提示知識。


1產權調查
首先,要仔細查看業主的房產證,注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂後邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次,看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。如果房屋屬於共有產權,則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。
在簽訂房產買賣合同時,共有人如不能到場,需出具經過公證的委託書及代理人身份證件,由代理人代為簽合同。其次,把好夫妻共有財產關,《婚姻法》規定,凡是夫妻婚後因購買、繼承取得的房屋屬於雙方共有財產,下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
2交定金
看好房子,確定房屋產權後,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節,交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時,請多留個心眼。
如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由協力廠商監管。如果買賣雙方都有可以信賴的協力廠商,則可以簽一個簡單協議,約定贖樓完畢之後給定金賣方,需注明“交給監管協力廠商則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的協力廠商,定金最好交由銀行監管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協定即可,約定在交易中心完成遞件手續後,劃撥到賣家帳戶上。
一般來說,在交定金的時候會簽一份預約買賣合同,合同至少需要約定物業位址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等。
風險提示
1.當下樓價上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高於成交金額的20%;
2.賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓,所以預約買賣合同中應注明“交由協力廠商監管即視為賣方收訖”;
3.為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象,你需要簽一份交房保證金協議,約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗傢俱、電器完好,水電、物管等費用繳清,鑰匙交接完畢之後,再退還保證金。
3贖樓
一般來說,贖樓是業主方的責任,針對業主房貸沒有還完的情況。贖樓有兩種操作方式:其一,業主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,產生的是0.8%的擔保費用,以及0.4%的短期贖樓利息,等買家房產證出來之後,再到銀行做按揭;其二,買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產生擔保費,但買家需要提前供樓。
風險提示
因贖樓產生的風險,為此環節中最大。買家拿現金贖樓是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買家會冒風險。
4付首期及資金監管
除了產權問題之外,自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上,資金監管目前已成體系,買賣雙方按照既成規定來做,風險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監管。
具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監管協定,然後各自在銀行開一個帳戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之後,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務,一般會收取單筆500元左右的監管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管,則可以省去這筆費用。
出於公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監管協定時就在放款書上先簽字,這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。
5簽訂買賣合同
在交定金環節,已經提到:自主交易可以先簽訂一個“書面協定”,這個協定與普通的仲介的居間合同非常類似,只是缺少了仲介那部分內容。
簽訂書面協定時,最主要要關注四個方面,是產權情況、房產總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協定裡面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行。
買賣雙方可以到房管部門相關網站上下載格式化合同文本,也可以去仲介公司索要合同文本。
風險提示
1.如果房產有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免後面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。
2.如果有租約的,應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明,避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。
3.如果房產有較為貴重的家私家電,最好在附表中對傢俱家電的情況加以詳細描述,例如傢俱家電的品牌、新舊程度等,有必要的話還可以附上傢俱家電的照片,以防交房時出現貨不對板的情況。
4.如果該房產附有戶口,要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。
5.要明確違約責任,特別是在目前房價上漲的情況下,業主違約的幾率增大,明確違約責任才能保障自己的
6辦理按揭
如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理,說要做房產按揭,他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況,像評估價高的銀行需要再評估,一般會延長二三個工作日。
在辦理按揭前,買方需要自己心裡有個數,如果房產樓齡較新,例如是在2000年以後入夥,因為評估價比較高,貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子,那麼貸款一般只能做到六七成。
至於定金、首期款的銀行監管(流程4),也可以在申請按揭時同時辦理,免得來回跑腿。
至於銀行的選擇,仲介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬鬆,而且辦事效率會高一些。至於利率是否能下浮,每家銀行執行的政策基本一致,所以並不需要更多考慮。
風險提示
1.如果貸款額度達不到預期,買家需要做好支付更多首期款的準備,否則交易不成將造成違約。
2.目前二套房貸有收緊趨勢,有可能出現貸款批不下來的情況,那麼為預防該情況發生後雙方發生糾紛,可以在合同中約定解決方法,例如是解除合同還是賠償違約金等。
7註銷他項權證
按揭辦理下來後,要注意註銷該物業的他項權證。
二手房產交易流程及風險提示等內容就先介紹到這裡,提醒大家在購買二手房的時候,要能夠謹慎一些,多看看房屋本身的情況,儘量避免自己買到凶宅或是其他不好的房屋等。