先收房再驗房 潛規則讓業主維權成為問題

先收房再驗房， 在房地產業界據說已成為一條非明文的規定。 儘管大家都清楚這樣的程式有悖法律精神， 但是， 開發商利用業主急於收樓的心理， 而令這條潛規則屢試不爽。 但也正是因為這一潛規則令業主日後的維權困難重重。

“先收樓後驗房”已成了業內不成文的規定。 對於收樓程式， 許多業主都是一知半解的， 業主在未諮詢相關專業人士的情況下就簽署收樓確認書並領取鑰匙， 這是收樓的大忌， 這也是產生維權事件的熱點， 比如2010年大亞灣區新際首座社區10多名業主因樓房品質問題將開發商告上法庭的事件。 像這樣的事情屢見不鮮， 儘管業主都占理， 但交涉過程異常艱難， 收效甚慢。

那麼， 業主應如何維權？

1、用《合同法》約束收樓全過程

鑒於商品房買賣雙方在交易過程中已簽訂《商品房買賣合同》， 因此買賣雙方都應當按雙方締約生效的合同履行各自的義務。

在商品房買賣過程中， 買受人按約定已經支付了全部房款， 完全履行了其付款的義務， 因而出賣人即開發商應依約向業主交付符合合同約定的房屋。 因此， 驗房收樓則是買受人應有的權利， 此為相關法律明確賦予買受人的， 即業主有權先驗收房屋， 發現有品質問題， 開發商應限期維修， 如因此導致業主逾期入住的， 開發商應承擔違約責任。

購房者在收樓時應準確把握兩個收樓的硬性條件：如果開發商沒有取得《建設工程竣工驗收備案表》， 購房者有權拒絕收樓， 並要求開發商承擔遲延交樓違約金；如果房屋存在漏水、地面裂縫等重大品質問題， 購房者有權要求開發商限期維修， 直到問題解決才收樓。

另外， 導致房屋無法正常使用的“重大瑕疵”因素很多， 購房者需要把握何為“重大瑕疵”， 如果是一般瑕疵， 購房者不能拒絕收樓。

2、在簽訂購房合同時明確先驗房再收房

有的開發商會以購房合同中未注明收房的相關程式為由要求購房者先收房後驗房， 儘管這有違合同法的相關規定， 但為避免日後的議， 可以訂立合同之初就在合同中注明“先驗房再收房”。

3、在簽署收房檔時注明未驗房

在與開發商協商無效的情況下， 而又急於收樓， 購房者可以在簽署相關收房檔時書面注明“未驗房”， 以便在日後驗房時發現問題可靈活處理。

其實， 在當今購房者的法律維權意識越來越強的情況下， 開發商也未必都如以往的強勢，

先驗房再收房的例子也越來越多， 因此， 購房者還是應堅持原則。