事前調查清楚事中明確違約責任 二手房過戶注意事項

由於二手房交易中出現了很多的問題， 因此， 不少朋友在二手交易時過於小心謹慎， 或許將一個值得購買的房產在洽談中談掉了。 按照專業人士的觀點， 抓住關鍵點即可。 那麼， 二手過戶注意事項有哪些？

據業內人士介紹， 購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現。

一、核實產權是否清晰

賣方必須是房屋的所有人， 通過查驗產權證和產權人身份證核實， 確認無誤即可。 同時一定要驗看產權證的正本， 而且到房管局查詢此產權證的真實性。

二、核實房屋狀況

1、在看房的時候從以下幾個方面入手瞭解： 房屋建築狀況、房屋社區狀況、房屋權利情況。 這些情況的核實， 有利於你控制好交易的實際成本和風險。

2、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處。

3、是否有佔用屋頂的平臺、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓。

4、是否改動過房屋的內、外部結構，

如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；

5、陽臺是不是房主自己封閉的， 這牽涉到陽臺面積應該怎麼計算的問題。

三、考察原單位是否允許轉賣

1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成。

2、大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權， 因此要確認原單位是否同意出讓。

3、一般來說， 軍產、院（醫院）產、校（學校）產的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。

四、明確交易程式

二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給餘款幾大步驟。 這幾個步驟需要注意：

1、不要隨便相信對方的信譽， 先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題。

可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位， 如律師樓或信譽較好的代理公司處， 等過戶完成後， 再將房款轉入賣方的帳戶。

2、保留好交易的證據。

3、必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。 過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶， 有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程。

4、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業費、水電煤氣費。

五、明確違約責任

當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時， 一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。 如有的買方簽約後認為房價偏高或不想支付過戶稅費， 就拖延辦理過戶手續， 致使賣方交房後無法及時收到餘款；有的賣方發現房價飆升，

則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效， 要求買方退房。 因此， 需要在合同中明確買賣雙方嚴格的違約責任， 這是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。 實踐中， 小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”， 缺少實際效果。

二手房的情況各有不同， 許多細節方面的注意事項， 很難全部說清。 因此， 進行二手房交易時， 最好請專業律師協助。