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交房手續及流程

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交房是一門大學問, 在交房中需要的手續、交房手續以及驗房技巧都是一些常識。 雖然在交房的時候, 開發商都會有專人負責和業主一起驗房, 但是, 專家建議初次收房的業主們還是最好找熟悉的人或者有過購房經驗的朋友陪同一起收房。 在交房前要準備什麼手續?基本的流程什麼呢?在交房時, 開發商需有專人陪同業主驗房, 並且有一份《住戶驗房交接表》, 供業主記錄驗房過程中發現的問題,

如果開發商未提供這類表格, 那業主可自己拿紙進行記錄, 記錄整理後成一份書面格式, 一式兩份, 由開發商蓋章, 一份交給開發商, 一份業主自己保存。


一、交房要具備哪些條件?
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按照規定開發商交付商品房屋必須符合以下條件:

1.經建設工程品質監督機構核驗合格。 商品房一般是由所在區、縣建設工程品質監督站核驗, 出具是否合格的書面證明, 如果驗收合格, 還須說明品質等級, 如合格、優良等。

2.住宅房屋所屬的樓盤必須取得了住宅交付使用許可證。 住宅交付使用許可證是由市或區住宅發展局頒發的。

未取得許可證的房屋, 不允許交付, 公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續。


3.辦理房地產初始登記手續, 取得了新建商品房房地產權證, 俗稱"大產證"。 實際上只要取得"大產證", 就必須具備一、二條所列條件。 沒有取得"大產證"的, 開發商不能辦理交房手續, 若開發商向買方預先交付房屋交鑰匙的, 買方應拒絕接受。

不少購房者在開發商房屋不具備合法交房條件時, 就提前進房裝修, 等交房期屆滿, 開發商卻交不出符合合同約定標準的房屋;或配套不到位;或品質存在問題或產權有糾紛;或有些費用未繳付,

導致不能按時取得住宅交付使用許可證和商品房房地產權證。 這時購房者只能是左右為難:退房吧, 已投入大量裝修資金和時間、精力;不退吧, 住下去確有諸多不便, 或乾脆無法居住, 再說, 即使是要求退房, 購房者也無法要求開發商賠償自己的全部經濟損失, 因為購房者也有過錯, 也應對提前裝修造成的損失承擔一定責任。


二、房屋交房中需要哪些手續?
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1、通知

開發商取得商品房房地產權證後, 應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。

開發商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內, 按有關規定, 如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續, 則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用(即默認交接已經完成)。

2、驗收

購房者應根據購房合同約定的標準對房屋工程品質及配套設施一一進行驗收, 並做好記錄, 同時, 不要忽視對房屋產權是否清晰進行核驗。



驗收時, 開發商應主動向購房者出示建設工程品質檢驗合格單和商品房房地產權證。 開發商不出示的, 購房者可以拒絕驗收, 由開發商承擔責任。

三、提供《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》
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根據《商品住宅實行住宅品質保證書和住宅使用說明書制度的規定》等相關法規, 商品房交付使用時, 應當提供住宅品質保證書和住宅使用說明書。 該法規規定,《住宅品質保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔品質責任的法律檔, 可以作為商品房預、出售合同的補充約定, 與合同具有同等效力。 開發商應當按《住宅品質保證書》的約定,承擔保修責任。 開發商不提供的, 購房者可以拒簽房屋交接書。 商品住宅售出後, 委託物業管理公司等單位維修的, 應在《住宅品質保證書》中明示所委託的單位;而《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明, 並提出使用注意事項。



四、簽署房屋交接書
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購房者對房屋及其產權進行檢驗, 認為符合合同約定條件的, 應與開發商簽訂房屋交接書;對不符合合同約定的, 應做好記錄, 要求開發商簽字, 直至開發商的房屋完全符合交房標準, 再簽署房屋交接書。



具體的交房流程如下:
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1、看門窗是否開合順暢、方便鎖閉, 配套鑰匙是否能快速打開門, 看門是否存在變形, 把手等是否有破損情況,

窗戶配套紗窗品質是否合格。 業主自備電池, 給防盜門的門鈴裝上電池, 看門鈴是否正常響動。

2、屋頂、牆面、窗邊、門邊是否存在滲水漏雨現象, 注意看這些地方有沒有黃色污漬, 如果有, 就說明房屋可能存在滲水漏雨的問題。

3、業主用小錘敲打房屋的牆面和地面, 看其是否會出現開裂或空鼓現象, 如果有, 就要記錄在表格上, 之後要求開發商解決。

4、業主需自帶個插座小燈, 在驗房時將其插在電路插孔中, 檢查插孔是否正常有電, 看插座小燈是否亮起, 並看看所有的燈座是否正常有電;在插上小燈的時候, 業主需檢查看閉合開關箱內對應的分路電閘, 以及總開關箱裡的各分路電閘是否運轉正常。



5、仔細看廚房和衛生間的煙道是否有堵塞現象, 可以現場點燃一些攜帶的廢紙, 看煙氣是否能從排煙口正常排出。

6、在檢查下水道是否通暢的時候, 業主可以用塑膠袋裝滿水, 快速的倒向房屋內的各個地漏、下水, 看水是否能快速流進下水道。

7、進行防水檢查, 在衛生間周圍用塑膠袋所裝的沙子圍住, 堵住衛生間的各下水口, 往衛生間注上不低於2cm的水, 24小時之後看樓下是否有漏水現象, 如果沒有, 就說明房屋的防水還是很成功的。

8、記錄好房屋內各水錶、電錶、氣表的數字, 這樣以後交費時業主可做到心裡有數。



開發商交房時,業主們要特別注意以下三點:
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1、在驗房之前,如果開發商要求交費或者是簽署檔,那業主一定不要答應,否則在驗房時業主發現的品質問題,就只能自己付錢解決了。

2、如果開發商提出代辦產權證,業主是可以拒絕的,因為產權證業主完全可以自己辦,如果交給開發商,那業主還要給開發商交代辦費。

3、驗房中所發現的品質問題一定要白紙黑字寫在紙面上,不能聽信開發商的口頭承諾,並且在房屋問題的後面,還要寫明開發商承諾的解決時間,這樣業主才不會在開發商無限期拖延之後毫無辦法。


4、收房時必須仔細查看的檔

律師說,在正常交房過程中,業主應該查看以下檔:

第一是房產開發商必須已經取得《建築工程竣工備案表》,這是國家強制要求的。

第二是我們常說的"兩書"---"品質保證書"和"使用說明書",這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的,現在交房時開發商都應提供。

第三是開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測資料,看是否與購房合同中約定的有出入,以便儘早使問題獲得解決。

【更多裝修知識
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開發商交房時,業主們要特別注意以下三點:
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1、在驗房之前,如果開發商要求交費或者是簽署檔,那業主一定不要答應,否則在驗房時業主發現的品質問題,就只能自己付錢解決了。

2、如果開發商提出代辦產權證,業主是可以拒絕的,因為產權證業主完全可以自己辦,如果交給開發商,那業主還要給開發商交代辦費。

3、驗房中所發現的品質問題一定要白紙黑字寫在紙面上,不能聽信開發商的口頭承諾,並且在房屋問題的後面,還要寫明開發商承諾的解決時間,這樣業主才不會在開發商無限期拖延之後毫無辦法。


4、收房時必須仔細查看的檔

律師說,在正常交房過程中,業主應該查看以下檔:

第一是房產開發商必須已經取得《建築工程竣工備案表》,這是國家強制要求的。

第二是我們常說的"兩書"---"品質保證書"和"使用說明書",這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的,現在交房時開發商都應提供。

第三是開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測資料,看是否與購房合同中約定的有出入,以便儘早使問題獲得解決。

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