什么是特約物業管理？什么是公共物業管理

對于物業管理， 很多剛入住小區的業主對這些問題都不是很清楚， 現在， 裝修網小編就為大家整理了下面的資料來為大家解答關于：物業管理方面的知識!

“特約物業管理”， 是業主個人對房屋的占有、使用、收益和處分， 純粹是業主個人的權利， 因“特約物業管理”而發生的費用完全由業主個人承擔， 獲取的收益也完全歸業主個人享有。

“物業管理費”大于“收益”的， 超出部分， 完全由業主個人承擔， 不存在業主個人向誰交納物業管理費的問題。

“公共物業管理”， 是開發商和業主共同的權利， 也是開發商和業主共同的義務。

從“共同的義務”這一方面來說， 因行使對小區公共財產的占有、使用、收益和處分的權利而發生的費用， 開發商和業主應共同承擔;從“共同的權利”這一方面來說， 小區公共財產的收益， 也應當歸開發商和業主共同享有。 “收益”大于或等于“物業管理費”的，

無需開發商或業主交納物業管理費;“收益”小于“物業管理費”的， 負數部分， 開發商和業主應當按各自分攤的金額交納物業管理費。

哪些屬于小區公共財產的收益呢?舉例來說：2%的公共維修基金的銀行存款利息， 小區公共財產的市場增值， 車庫或車位的出租收入， 公共墻體或公共樓頂用于發布廣告、用于設置通訊設備等的出租收入， 其他公共建筑、公共場地、公共設備設施的出租收入， 等等。

哪些屬于物業管理費呢?“公共物業管理”的物業管理費就是對小區公共財產行使占有、使用、收益和處分的權利所發生的費用。 對小區公共財產行使占有、使用、收益和處分的權利所發生的費用， 在會計學上就是管理成本，

包括：人員工資、獎金、保險、不可預見費用、小區公共財產的折舊和自然損耗、應支付給物業管理公司的報酬， 等等。

在管理成本以外的， 不屬于物業管理費， 開發商和業主有權拒絕承擔。 比如， 有人認為：如果業主大會通過了小區年度建設方案， 建設所需資金應當作為物業管理費由業主承擔。 這一主張， 脫離了公共物業管理是業主和開發商基于對小區公共財產的共有而共同享有的權利和共同承擔的義務這一法律基礎。 小區公共財產是既有的， 對小區公共財產的管理應僅限于對既有公共財產的管理， 業主承擔的物業管理費應僅限于對既有公共財產的管理所發生的費用。 所謂“建設所需資金”， 是管理小區既有公共財產所發生的費用以外的費用，

超出了業主的法定義務的范圍， 性質上不屬于因管理小區公共財產而發生的費用， 而是對小區公共財產的添加。 如果業主大會通過這樣的決議， 是違法的、無效的。 某些小區的物業管理公司、物業管理委員會(或業主委員會)借政府主管部門發起的物業管理星級服務評比活動， 在小區內增設花草、樹木、假山假水、亭臺樓閣、健身娛樂設施等， 試圖將這部分建設費用作為物業管理費分攤到業主頭上， 居律師告訴你：你有權拒絕承擔。