房屋貸款如何划算 貸款期限還款方式都需算清楚

貸款買房， 涉及到貸款利率、貸款期限等問題， 這些都成為買房的成本。 銀行為貸款人提供了多種貸款期限與還款方式， 那麼， 房屋貸款如何划算？本文從上述兩個方面為大家作一簡介。

房屋按揭貸款， 目前分為三種：公積金貸款， 商業貸款， 公積金+商業貸款。 僅從利率計算， 公積金貸款利率最低， 但由於有貸款額度限制， 因此， 公積金+商業貸款， 是眾多購房者選擇的貸款方式。

等額本金並不省

等額本息和等額本金是購房者在貸款時就需選擇的兩大還款方式， 等額本息是指在還款期內， 每月償還同等數額的貸款（包括本金和利息）；等額本金則是指在還款期內把貸款數總額等分， 每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息。 一般來說， 相同貸款年限， 等額本金法比等額本息法支付的利息要少。

不過， 利息的多少，

在利率不變的情況下， 決定因素只能是資金的實際佔用時間和佔用金額的大小。 不論是等額本息法還是等額本金法， 利率是相同的。 等額本金， 由於提前償還了部分本金， 因而購房者就少借用了一段時間這部分貸款， 自然支付的利息就少了， 但絕不是銀行“吃虧了”、購房者“節約了”。

等額本息額度高

對於那些以較低優惠利率獲得的住房貸款來說， 等額本金的方式不如說因為提前償還了一部分本金， 反而無法繼續“享受”這部分低利率貸款了。

另一方面， 由於個人住房貸款在申請時有著“借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%”的規定， 因此在購房壓力較大的當下， 對於那些想盡可能提高總貸款額度的購房者來說，

初期每月還貸額較高的等額本金方式無疑會大大降低總貸款額度， 從而遠不及等額本息的方式來得實際可取。

借貸期限應規劃

貸款期限的長短也會影響總的利息支出和資金運轉過程。 其實， 貸款年限的長短、是否提前還貸仍然需要理性的分析， 並根據自身情況來決定。

一般來說， 較長期限的貸款能獲得更大限度的購買能力， 一旦發生財務危機時， 較低的每月還款會使購房者有更多的彈性去應對。 但隨著收入上升、壓力降低， 原本30年期的貸款也許你選擇20年就還清了， 那麼為何不一開始就借20年的貸款呢？這樣一來支付的總利息也會較低。

提前還貸需計算

要提前還款， 要看一下貸款的利率， 如公積金貸款和優惠利率貸款的客戶首先不必急於還款，

購房者把用於提前還貸的錢存入銀行的收益更高。 同時， 對於手上還有其他更好的理財或投資項目的購房者， 如果收益率明顯高於貸款利率也較為穩定， 那自然更沒有必要選擇提前還貸了。

另外， 不同還款方式也決定了提前還貸的划算與否。 比如， 已進入還款階段中期、使用等額本息還款法的購房者， 中期之後提前還款更多償還的是本金， 實際節省的利息有限；又如還款期已達到1/4、使用等額本金還款法的購房者， 此時月供的構成中本金已開始多於利息， 提前還款也不利於有效節省利息。

當然， 如果一開始就有提前還款的計畫， 那麼等額本金還款法， 在貸款時間相同的條件下，

等額本金還款法較為合算。 值得注意的是， 由於不同銀行對於提前還貸在手續、政策規定上都有所不同， 購房者應在貸款初期就對此有所瞭解， 包括是否要繳納一定金額的違約金、需要提前多久申請、有哪些提前還貸方式（如減少利息、縮短時限）等等， 再根據自身實際情況做出選擇。

貸款購房如何才更划算， 其實需要綜合整個貸款過程來考慮。 對此， 購房者不妨諮詢專業人士， 進行較為詳細的計算和對比。