“小產權房”不是法律概念， 是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。 該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證， 購房合同在國土房管局不會給予備案。 所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
“大產權房“即“小產權房”的相對詞， 也就是購房者既有了《房屋所有權證》， 也有了《土地使用權證》。 可以合法的進行二手房交易， 買的房建在合法的建築用地上。 大產權房具有佔有、使用、收益和處分四項完整的權能。
“小產權房”拿不到正式的房產證， 因此並不構成真正法律意義上的產權。 即小產權房只有使用權， 沒有所有權。 “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。 但也區分為不同情況;
嚴格來說， 小產權二手房包括：已購公房、鄉產權房和使用權房。 根據這些房屋性質的不同， 在房產轉讓時也會區別對待。
對於已購公房來說， 購房人只要補齊土地出讓金，
鄉產權房歸農村集體所有， 產權關係很難改變， 很難過渡為完全產權， 否則將會動搖國家的土地制度;
對於使用權房來說， 上市出售則會有一線希望， 因為， 國家也在一直提倡並做著改革試點的努力。
●購買小產權房屋存在哪些風險?
一、使用權房、鄉產房和小產權房無產權保障， 不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利， 且不能辦理房屋產權過戶手續。
二、因為國家有規定， 農民集體的土地的使用權不得出讓和出售。 像小產權中的鄉產房、村產房等並沒有國家的產權證書， 只有鄉政府或村委會給的產權證， 不能像大產權的房子一樣抵押、流轉，
三、購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款， 只能一次性或分期付款， 這樣無形中會加大購房人的資金壓力， 增加購房風險。
