因房屋品質等問題引起的收房糾紛， 一直是最多發的房產糾紛類型。 即將進入夏季收房高峰， 對於首次購房的業主來說， 提前掌握一些收房知識十分必要。 除了辦理一些常規手續， 最重要的收房環節就是驗房。 找個驗房師幫著一塊去驗房， 不失為好主意， 但他們往往收費不菲， 專業水準也參差不齊。 其實， 驗房並非是件十分深奧複雜的事， 您只要掌握了基本的程式、帶齊工具， 同樣可以給自己的房屋品質好好把把脈。
業主收房最佳流程
收房的過程並不複雜。 帶齊身份證件、相關資料、費用以及驗房工具等，
1 開發商和物業核驗業主材料。 雙方確認收房流程。
2業主領取《竣工驗收備案表》、《住宅品質保證書》、《住宅使用說明書》(此三項必須為原件)以及《房屋土地測繪技術報告書》， 並由開發商加以說明。
3 業主對新房做綜合驗收， 即最重要的驗房環節。
4業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案。 雙方協商並達成書面協定， 根據協定內容解決交房中存在的問題。 無法在15日內解決的， 雙方應當就解決方案及期限達成書面協定。
5 開發商出具《實測面積測繪報告》， 雙方確認面積誤差後結算剩餘房款、各項費用以及延期交房違約金等。
6 業主領取新房鑰匙， 簽署《住宅鑰匙收到書》。
7 與物業公司簽署物業協議、向物業公司交納物業費並索要發票或蓋章確認的收據。
8辦理產權證有關的事項。 若業主委託開發商辦理產權證， 則可由開發商代收契稅和房屋產權登記費。 代辦費金額雙方協商。 業主也有權拒絕代辦。
9 業主簽署《入住交接單》， 收房完成。
收房流程注意事項
不少業主是第一次買房子。 好不容易盼到交房了， 卻往往不知所措。 什麼時間收房最好？交房手續怎樣辦才省時省力？請您留意以下幾個注意事項和經驗建議。
1、關於收房時間。 一般房產商通知小業主交房時間比較早， 建議不要在第一、第二天去收房。 因為那兩天同時來收房的人很多， 陪同驗收房子的人也不會有太充裕的時間仔細陪同看房。
2、您可以去物業部門查看資料， 包括《住宅品質保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、《管線分佈竣工圖(水、強電、弱電、結構)》、《面積實測表》等。 需要注意的是， 前四項檔是可以帶走的。 其中《住宅品質保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》必須是原件。
3、注意核實面積、合同及價錢多退少補等問題。 首先要確認售樓合同附圖與現實是否一致， 結構是否和原設計圖相同， 房屋面積是否經過房地產部門實際測量， 與合同簽訂面積是否有差異。 查看售房合同， 看誤差為多少。 注意簽訂合同時將誤差定在2%至3%， 建議不超過5%。
4、物業可能會催促交付物業費等費用。
5、從物業領取鑰匙時， 要確認樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水錶鑰匙、電錶鑰匙是不是齊全。
目前， 大部分的商品住宅交付時都是毛坯房。 驗毛坯房的程式主要是三大步驟。
第一步“看外部”：即觀察外立面、外牆瓷磚和塗料、單元門、樓道。
第二步“查內部”：即檢查入戶門、內門、窗戶、天棚、牆面、地面、牆磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、暖氣、煤氣、通風、排煙、排氣。
第三步“測相鄰”：主要是就閉存水試驗、水錶空轉等問題與樓上樓下的鄰居配合查驗。
驗精裝房還要記得檢查地板、櫥櫃、潔廁具以及家電的品質。
驗房三大步驟驗房流程詳解
1、在檢查完整棟樓座的外牆瓷磚牢固性、單元門是否完好， 樓道樓梯安全性和公用設備完好性後， 開啟戶門。
2、檢查防盜門有無劃痕， 門邊是否變形， 門與框的密封是否嚴密， 門和鎖開關應靈活。 檢查入戶門門鈴， 裝上自帶的電池， 檢查是否正常工作。 觀察貓眼是否有鬆動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象。
3、檢查戶內門窗、陽臺等部位有無開裂現象(陽臺裂縫危險最大)， 油漆是否刷全。 注意用鏡子放到門頂部和門底部， 檢查這些地方是否也刷過油漆。 檢查門窗的密封是否良好， 可用一長紙條放在密封點上， 關門壓住紙條用力抽出， 多點試驗看密封條的壓力是否均勻。 推拉窗上的紗窗和窗扇， 確認是否推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃裡外都擦不乾淨時應提出拆換玻璃清潔，否則以後不易解決。
4、檢查層高是否符合合同。最好把水錶、電錶數位、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4-5個點用盒尺進行測量，若數值一致說明沒有傾斜。
5、檢查牆壁是否平整，是否有滲水，是否有劃痕裂紋，是否有爆點(生石灰在發成熟石灰時因攪拌不勻，抹在牆上幹後會形成爆點)。檢查地面是否平整，是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓，要責成陪同物業人員儘快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板。
6、如是精裝房，還要檢查廚衛吊頂是否安裝牢固。牆磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓(以小錘敲擊)，是否有色差，縫隙是否符合規範。木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥櫃開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。
7、檢查上下水。儘量開大上水龍頭，檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水，如台盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，每個下水口應灌入兩盆水左右，聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢，確定表面沒有積水。確認沒問題後要儘快將這些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑膠袋罩著水口，加以捆實。地漏等下水則需要塞實並留下可拉扯的位置。
8、檢查衛生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至於流入其他房間。將水倒在衛生間地面上(高度約2釐米)，通知樓下的業主24小時後查看其房間內廁衛的天花板是否有滲水。全部用完水後打開水錶，記錄下水錶的數位。同時也要記錄電錶數位。
9、檢查電氣開關箱內的各開關是否有明顯標示，是否安裝牢固，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座，如自備有插排(帶有指示燈的五孔插座)，可根據指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表，可測試插座對地絕緣情況是否良好。
10、檢查有線電視插座、寬頻插座，插進去有無鬆動或插不進現象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。
11、檢查管道通風。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十釐米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛生間應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手電筒查看是否具備安裝性，同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電筒查看煙道、通風口中是否存有建築垃圾。
12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示應同時關閉進氣閥。
13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢，放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。
14、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符。驗房過程發現問題及時記錄，並與物業人員確定解決方案和解決日期。如果驗房後認為品質問題較多且需較大整改，則業主可要求開發商簽收“關於房屋存在品質問題要求限期整改的確認函”後中止辦理手續。
多發問題查驗指南
只要按照攻略要求操作，尤其注意最容易發生問題的地方，基本上就可以驗出房屋品質的好壞。我們為您搜集了最容易出現問題的要點查驗環節，並附上一些查驗的簡易方法，希望給予您一定的幫助。內外門窗：
1.門的開啟關閉是否順暢。2.門插是否插入得太少，門間隙是否太大。3.門四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音。4.大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊。5.窗邊與混凝土介面是否已做到沒有縫隙。窗框屬易撞擊處，框牆接縫處一定要密實，不能有縫隙。6.開關窗戶是否太緊，開啟關閉是否順暢。7.窗戶玻璃是否完好。8.窗臺下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。
地面地板：
1.地板有無鬆動、爆裂、撞凹。行走時是否吱吱作響。2.地板間隙是否太大。3.柚木地板是否出現大片黑色水漬。4.地腳線介面是否妥當，有無鬆動。5.地面是否有裂縫，是否有起砂現象。
屋內頂棚：
1.頂上是否有裂縫。一般來說，與房間橫樑平行的裂縫，雖有品質問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與牆角呈45度斜角，甚至與橫樑呈垂直狀態，那麼就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性品質問題。2.看頂部是否有爆點，有爆點會給後續的裝修帶來很多不利影響。3.頂棚有無水漬、裂痕。有水漬說明可能有滲漏。如果是頂層住戶，必須觀察頂層是否滲漏。4.留意廁所頂棚有否油漆脫落或長黴菌。5.牆身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。6.牆身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪及隆起或凹陷的地方。7.牆身、牆角接位有無水漬、裂痕。8.內牆牆面上是否有石灰爆點。
廚房衛生間：
1.廁、浴具有無裂痕。包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現象。裂痕有時很細小，要仔細觀察。2.坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲。3.浴缸、面盆與牆或櫃的介面處防水是否妥當。4.廚房瓷磚、馬賽克有無疏鬆脫落及凹凸不平。廚房、衛生間牆面瓷磚砌築是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。5.磚縫有無滲水現象。6.廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗。7.櫥櫃櫃身有無變形，壁櫃門是否牢固周正，門能否順利開合。8.水池龍頭是否妥當，下水是否順暢。9.衛生間、廚房內是否有地漏，坡度是否合適，水不能往門口處傾斜。10.出水是否通暢，會不會出水口內留有較多的建築垃圾。11.樓上的鄰居家是否漏水。
電氣管線：
1.試全部開關、插座及總電閘有無問題。仔細瞭解各種電路、閉路電視、電話插座的位置是否有引發事故的可能。檢查回路數，按照國家規定，每套住宅的回路數不宜少於5個。2.自來水水質怎樣。供水管是什麼材質。有些城市已發文禁止用鍍鋅管做住宅供水管。銅管可安全使用50年，還能淨化管內水質，有益健康。3.煤氣熱水器開關是否有問題。4.居室、客廳有否管線外露。是否有暖氣回水或其它管線穿過。有較多管線穿越居室，不但難看，還會造成裝修困難。
驗房常用工具
專業驗房需要配備垂直檢測尺、內外直角檢測尺、垂直校正器、遊尺規、對角檢測尺、反光鏡和伸縮杆等。還要帶上5米盒尺、25至33釐米直角尺、50至60釐米丁字尺、1米直尺等量具，以及各種電鉗工具，如帶兩頭和三頭插頭的插排(即帶指示燈的插座)、各種插頭(電話、電視、寬頻插頭)、萬用表、搖表、多用螺絲刀(“-”字和“＋”字)、5號電池2節、測電筆、手錘、小錘、燈泡。
自己驗房的業主很難帶齊這些專用工具。事實上，您只要準備一些常用的工具就可以了。它們主要是：1)盆：用於驗收下水管道。2)小錘：用於驗收房子牆體與地面是否空鼓。3)塞尺：用於測裂縫的寬度。4)5米卷尺：用於測量房子的淨高。
5)萬用表：用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通。6)5號電池：兩節，用於檢查門鈴。7)鏡子、小凳、手電筒：用於檢查不易觸及處和暗處。8)其他：計算器、紙筆、塑膠袋、打火機、衛生紙、報紙、包裝繩。
確認是否推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃裡外都擦不乾淨時應提出拆換玻璃清潔，否則以後不易解決。4、檢查層高是否符合合同。最好把水錶、電錶數位、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4-5個點用盒尺進行測量，若數值一致說明沒有傾斜。
5、檢查牆壁是否平整，是否有滲水，是否有劃痕裂紋，是否有爆點(生石灰在發成熟石灰時因攪拌不勻，抹在牆上幹後會形成爆點)。檢查地面是否平整，是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓，要責成陪同物業人員儘快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板。
6、如是精裝房，還要檢查廚衛吊頂是否安裝牢固。牆磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓(以小錘敲擊)，是否有色差，縫隙是否符合規範。木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥櫃開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。
7、檢查上下水。儘量開大上水龍頭，檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水，如台盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，每個下水口應灌入兩盆水左右，聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢，確定表面沒有積水。確認沒問題後要儘快將這些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑膠袋罩著水口，加以捆實。地漏等下水則需要塞實並留下可拉扯的位置。
8、檢查衛生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至於流入其他房間。將水倒在衛生間地面上(高度約2釐米)，通知樓下的業主24小時後查看其房間內廁衛的天花板是否有滲水。全部用完水後打開水錶，記錄下水錶的數位。同時也要記錄電錶數位。
9、檢查電氣開關箱內的各開關是否有明顯標示，是否安裝牢固，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座，如自備有插排(帶有指示燈的五孔插座)，可根據指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表，可測試插座對地絕緣情況是否良好。
10、檢查有線電視插座、寬頻插座，插進去有無鬆動或插不進現象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。
11、檢查管道通風。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十釐米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛生間應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手電筒查看是否具備安裝性，同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電筒查看煙道、通風口中是否存有建築垃圾。
12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示應同時關閉進氣閥。
13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢，放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。
14、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符。驗房過程發現問題及時記錄，並與物業人員確定解決方案和解決日期。如果驗房後認為品質問題較多且需較大整改，則業主可要求開發商簽收“關於房屋存在品質問題要求限期整改的確認函”後中止辦理手續。
多發問題查驗指南
只要按照攻略要求操作，尤其注意最容易發生問題的地方，基本上就可以驗出房屋品質的好壞。我們為您搜集了最容易出現問題的要點查驗環節，並附上一些查驗的簡易方法，希望給予您一定的幫助。內外門窗：
1.門的開啟關閉是否順暢。2.門插是否插入得太少，門間隙是否太大。3.門四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音。4.大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊。5.窗邊與混凝土介面是否已做到沒有縫隙。窗框屬易撞擊處，框牆接縫處一定要密實，不能有縫隙。6.開關窗戶是否太緊，開啟關閉是否順暢。7.窗戶玻璃是否完好。8.窗臺下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。
地面地板：
1.地板有無鬆動、爆裂、撞凹。行走時是否吱吱作響。2.地板間隙是否太大。3.柚木地板是否出現大片黑色水漬。4.地腳線介面是否妥當，有無鬆動。5.地面是否有裂縫，是否有起砂現象。
屋內頂棚：
1.頂上是否有裂縫。一般來說，與房間橫樑平行的裂縫，雖有品質問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與牆角呈45度斜角，甚至與橫樑呈垂直狀態，那麼就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性品質問題。2.看頂部是否有爆點，有爆點會給後續的裝修帶來很多不利影響。3.頂棚有無水漬、裂痕。有水漬說明可能有滲漏。如果是頂層住戶，必須觀察頂層是否滲漏。4.留意廁所頂棚有否油漆脫落或長黴菌。5.牆身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。6.牆身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪及隆起或凹陷的地方。7.牆身、牆角接位有無水漬、裂痕。8.內牆牆面上是否有石灰爆點。
廚房衛生間：
1.廁、浴具有無裂痕。包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現象。裂痕有時很細小，要仔細觀察。2.坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲。3.浴缸、面盆與牆或櫃的介面處防水是否妥當。4.廚房瓷磚、馬賽克有無疏鬆脫落及凹凸不平。廚房、衛生間牆面瓷磚砌築是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。5.磚縫有無滲水現象。6.廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗。7.櫥櫃櫃身有無變形，壁櫃門是否牢固周正，門能否順利開合。8.水池龍頭是否妥當，下水是否順暢。9.衛生間、廚房內是否有地漏，坡度是否合適，水不能往門口處傾斜。10.出水是否通暢，會不會出水口內留有較多的建築垃圾。11.樓上的鄰居家是否漏水。
電氣管線：
1.試全部開關、插座及總電閘有無問題。仔細瞭解各種電路、閉路電視、電話插座的位置是否有引發事故的可能。檢查回路數，按照國家規定，每套住宅的回路數不宜少於5個。2.自來水水質怎樣。供水管是什麼材質。有些城市已發文禁止用鍍鋅管做住宅供水管。銅管可安全使用50年，還能淨化管內水質，有益健康。3.煤氣熱水器開關是否有問題。4.居室、客廳有否管線外露。是否有暖氣回水或其它管線穿過。有較多管線穿越居室，不但難看，還會造成裝修困難。
驗房常用工具
專業驗房需要配備垂直檢測尺、內外直角檢測尺、垂直校正器、遊尺規、對角檢測尺、反光鏡和伸縮杆等。還要帶上5米盒尺、25至33釐米直角尺、50至60釐米丁字尺、1米直尺等量具，以及各種電鉗工具，如帶兩頭和三頭插頭的插排(即帶指示燈的插座)、各種插頭(電話、電視、寬頻插頭)、萬用表、搖表、多用螺絲刀(“-”字和“＋”字)、5號電池2節、測電筆、手錘、小錘、燈泡。
自己驗房的業主很難帶齊這些專用工具。事實上，您只要準備一些常用的工具就可以了。它們主要是：1)盆：用於驗收下水管道。2)小錘：用於驗收房子牆體與地面是否空鼓。3)塞尺：用於測裂縫的寬度。4)5米卷尺：用於測量房子的淨高。
5)萬用表：用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通。6)5號電池：兩節，用於檢查門鈴。7)鏡子、小凳、手電筒：用於檢查不易觸及處和暗處。8)其他：計算器、紙筆、塑膠袋、打火機、衛生紙、報紙、包裝繩。
